به گزارش ذاکرنیوز ، سال 1402 در حالی شروع شد که در بازار مسکن به واسطه افزایش قیمت‌ها از سال 97 به این سو، اجاره‌نشین‌ها را با مشکلات جدی روبرو کرده است. رشد قیمت‌ها و تاثیر آن بر نرخ اجاره‌بها شرایطی را به‌وجود آورده تا در آستانه فصل نقل و انتقالات مستاجران چشم به حمایت‌های دولتی داشته باشند.
طی سالهای گذشته و به‌خصوص در روزگاری که ویروس کرونا جولان می‌داد، دولت با پرداخت وام ودیعه مسکن و تمدید خودکار قراردادهای اجاره تلاش کرد از خانوارهای مستاجر حمایت کند. این برنامه تا حدودی توانست التهابات این حوزه را کاهش دهد. قرار است امسال نیز این برنامه عملیاتی شود و گفته می‌شود احتمال افزایش سقف وام کمک ودیعه مسکن وجود دارد. گرچه برخی از جمله کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی می‌گویند وام ودیعه مسکن با همان ارقام سال گذشته پرداخت می‌شود و قرار نیست سقف آن افزایش یابد.( لینک خبر )
از سوی دیگر دومین ماه سال در حالی وارد دوازدهمین روز خود شده که تا همین چند ماه قبل بانک مرکزی در چنین روزهایی گزارش تحولات بازار مسکن را منتشر می‌کرد. از بهمن ماه سال گذشته تاکنون بانک مرکزی بنا به دلایلی،گزارش تحولات بازار مسکن را منتشر نکرده است. مسئله‌ای که واکنش فعالان این بخش را به‌دنبال داشته و آنها خواستار انتشار آمار برای برنامه‌ریزی صحیح ساخت و ساز مسکن شده‌اند.
پیش‌بینی بازار مسکن یکی از مواردی بوده که کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادی همواره از آن به‌عنوان پیش‌نیاز اساسی برنامه‌ریزی در این بخش یاد کرده‌اند. برای همین منظور خبرگزاری تسنیم میزگردی را با حضور کارشناس مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی و رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان برگزار کرد. در این میزگرد علی فرنام و سیدمحمد مرتضوی به بیان نظرات خود در رابطه با بازار مسکن پرداختند که مشروح آن در ادامه می‌آید؛
رشد 10 برابری قیمت مسکن در 5 سال اخیر
تسنیم: چه پیش‌بینی از بازار مسکن با توجه به اتفاقات اقتصاد کشور در سال 1402 می‌توان داشت؟
فرنام: در سالهای اخیر بازار مسکن به‌گونه‌ای شده است که کسی نبوده پیش‌بینی از این بخش داشته باشد و درست از آب درآمده باشد.البته این اتفاق به‌دلیل ناکاربلدی نبوده است؛ همه انتظار داشتند موج تورمی و افزایشی به پایان خودش برسد، 5 پیک و قُله قیمت مسکن در کشور داشته‌ایم که یکی دو ساله بوده است، این در حالی است که از سال 97 تا امروز 5 پیک دیگر را دیده‌ایم.
ابتدای سال 97 متوسط قیمت مسکن 6 میلیون تومان بود، اما امروز متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از 60 میلیون تومان عبور کرده یعنی طی 5 سال 10 برابر افزایش. در گذشته پس از هر پیک قیمتی بلافاصله تولید مسکن افزایش می‌یافت، اضافه کرد: افزایش قیمت اگرچه تبعات منفی خیلی زیادی داشت اما اثرات مثبتی هم به‌دنبال داشت.به‌عنوان مثال شاخصی به‌عنوان QB داریم که بر اساس آن ارزش اقتصادی ساخت‌وساز چه‌میزانی مشخص می‌شود. بر اساس این شاخص قیمت زمین، هزینه‌های ساخت‌و ساز، قیمت فروش و سود مشخص می‌شود.
طی سال 97 تا 1402 تولید مسکن افزایش نیافته است. در نیمه نخست سال 1401 حدود 188 هزار پروانه ساختمانی در مناطق شهری صادر شده است و برآورد ما این است در سال گذشته حداکثر 500 هزار پروانه صادر شده باشد. عدد مناطق روستایی را نمی‌دانیم که احتمالاً 40 تا 50 هزار واحد باشد برآورد ما این است که در سال 1401 حداکثر 500 هزار پروانه ساختمانی صادر شده است.
شاخص دوم نیز اطلاعات مربوط به تکمیل بناست که در اختیار بانک مرکزی است و باید پیگیری کنیم تا آنها را بگیریم. تکمیل از این جهت مهم است که متقاضی می‌تواند در آن ساکن شود. پروانه ساختمانی هم از نظر چشم‌انداز 2 تا 3 سال آینده می‌تواند امید ایجاد کند، اینکه تولید و عرضه مسکن در بازار افزایش و التهاب این بخش کاهش می‌یابد، به همین دلایل نیز پیش‌بینی بازار مسکن واقعاً سخت است.
تسنیم: به‌نظر می‌رسد بازار مسکن با شکست مواجه شده است و تولیدکنندگان به‌واسطه ناامیدی در فروش واحد ساخته‌شده دیگر رغبت چندانی به ساخت‌وساز ندارند.
فرنام: یکی از دلایل عدم رغبت تولیدکنندگان تولید مسکن به عدم استطاعت مالی مصرف‌کنندگان برمی‌گردد. در زمان حاضر تقاضای مصرفی تقریباً از بازار خارج شده است. از سال 85 تا سال 95 و بر اساس آمار سرشماری از هر چهار خانه ساخته‌شده، در یکی از آن مالک ساکن شده است، این یک تفسیر از تقاضای مصرفی است که البته در حال جمع‌آوری است متأسفانه سرشماری 1399 را کنسل کردیم و سال 1400 سرشماری نداشتیم وگرنه امروز آمار دقیق‌تری در اختیار داشتیم.
دلیل دوم ناامیدی سازندگان مسکن، بازارهای سوداگری است. تولیدکنندگان می‌گویند "من سازنده به‌چه‌دلیل باید امروز واحد مسکونی ساخته‌شده را به بازار عرضه کنم؟"، یک تولیدکننده واحد مسکونی دارد و چشم‌اندازش از بازار می‌گوید 6 ماه دیگر 30 درصد به قیمت آن افزوده می‌شود و تا آخر سال نیز 60 درصد، می‌گوید پس چرا امروز این واحد را به بازار عرضه کند.
سازنده 2 تا 3 سال درگیر پروسه ساخت‌وساز مسکن می‌شود؛ یک سال آن که عملاً صرف صدور جواز می‌شود. از سوی دیگر با ریسک‌های افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزدها و... درگیر می‌شود، با خود می‌گوید "به‌جای تولید پولم را به سکه و ارز تبدیل می‌کنم، یا هر چیز دیگری که سودی معادل بازار مسکن را می‌دهد اما در کوتاه‌مدت". بازارهای رقیب مسکن با افزایش قیمتی که دارد بر انگیزه سودآوری رایج ساخت‌وساز مسکن غلبه کرده است. همچنین این ریسک وجود دارد که؛ با وجود تحمیل افزایش قیمت به سازنده و خواب سرمایه 2 تا 3 ساله، در روزی که واحد مسکونی تکمیل و به بازار عرضه می‌شود، چه‌تعداد مشتری دست‌به‌نقد دارد؟
تسنیم: این وضعیت برای بازار مسکن تهران نیز صدق می‌کند؟
فرنام: مسکن تهران یک بازار پرکشش است، به‌عبارت دیگر با وجود افزایش قیمت‌ها، تقاضا همچنان وجود دارد، در واقع افرادی هستند که با نیت سرمایه‌گذاری و سوداگری وارد آن می‌شوند، هدف اینها فقط این است که 6 ماه تا یک سال آن ـ واحد مسکونی ـ را داشته باشند و بعد آن را عرضه کنند، این در حالی است که در سایر نقاط کشور 70 تا 80 درصد سازندگان نگرانی فروش را دارند، در شهرهای کوچک و متوسط این دغدغه وجود دارد که "اگر منِ سازنده واحد مسکونی را بسازم چه‌کسی آن را از ما با یک قیمت تمام‌شده و سود معقول خریداری می‌کند؟" در کلانشهرها به‌خصوص تهران طی سالهای اخیر ملک روی دست سازنده نمانده است. اتفاقاً این سمت فروش و عرضه بوده که دست نگه داشته است تا سود بیشتری از فروش داشته باشد. بازار مسکن شهر تهران یک مسئله بسیار عجیب و غریبی دارد.
تسنیم:چه مسئله عجیبی؟!
فرنام: آنجایی که تقاضای مصرفی داریم مانند مناطق جنوبی ساخت‌وساز بسیار کم است و رغبت سازندگان به تولید مسکن در این مناطق پایین است، اما در مناطقی که مسکن متری 150 تا 200 میلیون تومان است که اعداد نجومی است سازندگان برای ساخت مسکن سر و دست می‌شکنند، این که زمین را به متری 300 تا 400 میلیون تومان یعنی رقم‌های باورنکردنی خریداری کند و آن را بسازد. این یکی از مسائلی است که اتفاقا نیازمند تنظیم‌گری است، برای این کار علاوه بر کمک شهرداری‌ها باید از ابزارهای دیگر استفاده کنیم تا سازندگان را به مناطقی که در آنجا تقاضای مصرفی وجود دارد، هدایت کنیم. در شهر تهران می‌توان گفت تقریبا 70 تا 80 درصد تولید مسکن به تقاضای مصرفی می‌رسد و در چند منطقه نیز بالای 80 درصد تولید مسکن غیرمصرفی است. آنجایی که مصرفی است باید حمایت بیشتری کنیم. الان مالیات بر خانه‌های لوکس که تا حدی هم منطقی است. همه‌جا این مسئله مطرح است کسی که درآمد بیشتری دارد مالیات بیشتری پرداخت کند.
عوارض صدور پروانه ساختمانی در ولنجک حدودا متری 3 میلیون تومان است. در میرزای شیرزای 500 هزار تومان و در مناطق جنوبی حدود 300 هزار تومان. شاید گفته شود این تفاوت 10 برابری رعایت شده است.
اما بنده می‌گویم در مناطق مصرفی، پرداخت عوارض را "پسینی" کنید. یعنی اگر سازنده‌ای در بافت و محلات کم استطاعت ساخت و ساز انجام می‌دهد در زمان شروع هزینه‌ای از او بابت پروانه دریافت نشود و در زمان پایان ساخت و ساز هزینه‌ها را پرداخت کند. این سیاست داخل شهرها را مقداری متوازن می‌کند و تقاضای مصرفی و کم‌استطاعت را در سطح قابل قبول ( 5 تا 10 درصد) نسبت عرضه را برای تقاضای مصرفی بهبود می‌بخشد.
مرتضوی: بخشی از تحولات بازار مسکن به نوسانات شدید نرخ اخیر و کاهش ارزش پول ملی برمی‌گردد. به لحاظ زمانی تقارن‌های 4 تا 5 ساله (افزایش قیمت) در بازار مسکن وجود داشت. بخشی از افزایش قیمت مسکن نیز به این برمی‌گردد وقتی در شرایط تورمی قرار می‌گرفتیم مدت زمانی همیشه وجود داشته تا بخش تقاضا تقویت شود. در یک شرایط تثبیت و ثبات وقتی ارزش پول تغییر نمی‌کند.
عرضه مسکن یکی از مولفه‌های بسیار مهم تاثیرگذار در بازار مسکن است. وقتی به تدریج عرضه کاهش می‌یابد باعث بروز خلاء می‌شود و پس از یک مدتی خلاء ایجاد شده به شکل خیلی پُررنگی خودش را نشان می‌دهد. این مسئله در بعد زمان اثرگذاری بیشتری دارد. وقتی 5 سال تولید مسکن نداریم، نیاز به مسکن بیشتر از گذشته احساس می‌شود و می‌تواند یک فشاری را در بازار معاملات ایجاد کند و شرایط را تغییر دهد.
مجموعه‌ای عوامل مختلف روی بازار مسکن تاثیر می‌گذرد. آثار تورمی هر وقت در قیمت‌های مصالح ساختمانی، دستمزدها و ... دیده شده، یک انگیزه برای خرید ایجاد می‌شود. نگرانی و ترس از بالا رفتن قیمت بلافاصله یک شوکی را بازار معاملات ایجاد می‌کند. زمانی‌که التهابات بازار زیاد می‌شود تقاضای سرمایه به بازار تحمیل می‌شود که بازار را متحول می‌بینید.
اگر همه چیز درست هدایت شود و به وضعیتی برسیم که تولید مسکن را مدیریت و کنترل کنیم و مشخص باشد در افق 20 ساله سالانه 500 هزار واحد مسکونی ساخته شود. اگر این هدف را اجرایی کنیم نبض تولید مسکن را در دست بگیریم، باید بتوانیم قیمت‌تمام شده را به‌نوعی تثبیت کنیم. چنانچه-قیمت- تثبیت نمی‌شود حداقل افزایش آن را محدود کنیم. این موارد می‌تواند بازار مسکن و معاملات را به ثبات برساند و التهابات آن گرفته شود.
آقای مرتضوی نظر شما درباره پیش‌بینی بازار مسکن چیست؟
مرتضوی: پیش‌بینی بازار مسکن در شرایط کنونی سخت است به این دلیل بخشی از این پیش بینی به سیاست‌ها حاکمیت برمی‌گردد که قطعا مسکن هم از آن تاثیرپذیری دارد. یکی از موارد تحریم‌هاست؛ اینکه رفع می‌شود یا خیر که روی بازارهای اقتصادی تاثیرگذار است. اینها مواردی است که پیش‌بینی‌ها را یک مقدار زیادی مشکل می‌کند و آثار تورمی هم واقعا در همین اندازه که با آن روبرو هستیم قابل پیش‌بینی نبود. من هم با نکته‌ای که آقای فرنام عنوان کرد موافق هستم که این قله‌هایی که یکی پس از دیگری فتح کردیم، تصورش دور از ذهن بود. اگر چه خیلی از اقتصاددان‌های ما یک ارزش ذاتی برای دلار قائل و معتقد بودند که نرخ واقعی‌اش این نیست یا همان نرخ برابری پول ما، به دلار کار نداریم، فرض کنید یک ارز خارجی دیگری است.
در هر حال فشارش واقعاً روی تقاضا زیاد بود. معتقدم که امروز ما یک بخش زیادی از تقاضای موثر مسکن-تقاضای واقعی مسکن-را از دست داده‌ایم و در این شرایط سوداگران در بازار فعالیت بیشتری می‌کنند. ما سوداگری را فقط با برنامه‌ریزی‌های دقیق، منظم و با سیاست‌های صحیحی حوزه مسکن کاهش بدهیم و الا سوداگران در همه بخش‌ها هستند.
در خرید و فروش ارز هستند در طلا هستند، هر چند وقت یک بار هم می‌آیند و تاثیر و نقش خودشان را در بازار ایفا می‌کنند. این ما هستیم که باید با برنامه‌ریزی صحیح و درست و با رفلکس‌های به موقع تاثیر حضور سوداگران را کم کنیم یا حضور اینها را در بازار را به گونه‌ای عمل کنیم که از بین برود و محدود بشود. بخشی به تولید مسکن بر می‌گردد، تولید مسکن وقتی که از حد نُرم خودش پایین‌تر باشد نبود مسکن، رقابت ایجاد می‌کند و از طرف دیگر وقتی بخش تقاضای واقعی قدرت خرید ندارد طبیعی است که سوداگر در بازار حضورش پُررنگ است.
این یک بخشی بر می‌گردد به‌این‌که باید طرف تقاضا را تقویت کنیم.
تسنیم: مثل پرداخت تسهیلات بانکی.
مرتضوی: یکی از شیوه‌های تقویت طرف تقاضا تسهیلات بانکی است، ولی نه تسهیلات بانکی با نرخ 23 درصد. نرخ سود تسهیلات بانکی چند ماهی است که به 23 درصد افزایش یافته است. در همین طرح نهضت ملی مسکن کسانی که فروش اقساطی می‌کنند حدود 8 میلیون تومان برای وام‌های 350 میلیونی، برای وام‌های 450 میلیونی با این نرخ جدید باید اقساط پرداخت کنند.
یکی از راه‌ها تبعا تسهیلات بانکی است اما تسهیلات بانکی هم باید با نرخ مناسب به مردم داده شود. نرخ 23 درصد راه تقویت بخش تقاضا نیست. راهکارهای دیگری قطعاً وجود دارد ولی بهترینش همین است بهترین و موثرترین راهکار همین است که شما تورم را محدود کنید.
آقای فرنام اشاره کرد و گفت که از سال 97 تا امروز متوسط قیمت مسکن در تهران 10 برابر شده است. تقریباً همین آمار را شما در کلانشهرها دارید. اینها را بررسی کردم و همینطور در مراکز استانها، یعنی در مراکز استانها و کلانشهرها تقریباً همین افزایش 10 برابری قیمت مسکن مشهود است. در طول این 5 سال طرف تقاضا چه مقدار سطح درآمدهایش افزایش پیدا کرده است؟ حقوق حداقلی کارگر را در سال 97 مقایسه کنید با امروز!
آیا 10 برابر افزایش داشته؟ مثلاً اگر امروز 5 میلیون و 300 هزار تومان حداقل کارگر در نظر گرفته شده است در سال 97 این مقدار چقدر بوده؟ 500 هزار تومان بوده؟ چنین چیزی نبوده! 5 برابر هم نشده است. بنابراین طرف تقاضای ما هر سال ناتوان‌تر از گذشته می‌شود. هر سال فاصله و شکاف بین طرف عرضه و تقاضا عمیق‌تر و بزرگ‌تر می‌شود. ما اگر طرف تقاضا را تقویت کنیم می‌توانیم امیدوار باشیم به اینکه سوداگری در بخش مسکن محدود و کمرنگ‌تر بشود و حضور خریداران اصلی، مصرف‌کنندگان واقعی پررنگ‌تر ببینیم.
به‌عنوان تولیدکننده اگر نگرانی از باب فروش مسکن نداشته باشم، در مناطق کم‌برخوردار از این باب که امکان خرید مسکن در مناطق کم برخوردار الان بیشتر بوده و راحت تر است. چنانچه در آن مناطق بتوانیم یک موضوعاتی را ایجاد کنیم که کمک کند به افزایش کیفیت تولید مسکن و افزایش کیفیت زندگی، بهبود کیفیت زندگی می‌توانیم امیدوار باشیم که در آن شرایط معاملات مسکن پر رونق شود و بازار معاملات در این مناطق رونق بیشتر شود. به دلیل اینکه قیمت عرضه با توجه به اینکه ارزش عرصه در آن مناطق کمتر است تبعا قیمت تمام شده هم کمتر خواهد بود و امکان عرضه بیشتر خواهد بود.
آن هم بر می‌گردد که سطح کیفیت زندگی را در آن مناطق بهتر تعریف بکنیم سرانه هایی که کم دارند بهبود شرایط حمل و نقل، رفت و آمد، شبکه معابر، اینها کارهایی است که حتما نیاز است در آن مناطق انجام داد.
برای اینکه امروز در بخش مسکن به یک ثبات نسبی برسیم باید برای یک مجموعه‌ای از عوامل فکر کنیم و برای هر کدام هم یک برنامه‌ریزی صحیح و درست داشته باشیم. بخشی بر می‌گردد به حمایت از تولیدکنندگان بخشی به حمایت از خانواده‌ها و آنهایی که می‌خواهند صاحب مسکن شوند بر می‌گردد و بخشی هم به قوانین و آیین‌نامه‌هایی که ما اینها را به عنوان پشتوانه برای ایجاد رونق در تولید مسکن و تنظیم این روابط بر می‌گردد. در جاییکه ما علاقه‌مند هستیم و فکر می‌کنیم مسکن اگر در آنجاها ساخته شود موثرتر است و بیشتر می‌تواند به بخش تقاضا کمک کند، بیشتر می‌تواند بازار معاملات را رونق بیشتری می‌تواند دهد هدایت کنیم با یک تشویقی‌های صحیح با حمایت‌های صحیح سرمایه‌ها را هدایت بکنیم به آن سمت.
در این سه بخش اگر ما بتوانیم در هر کدامش برنامه‌های اثرگذار داشته باشیم، به تدریج می‌توانیم این هم مثلا فرض بکنید 6 ماه دیگر قطعاً ما از این بن بست خارج نمی‌شویم یک سال دیگر خارج نمی‌شویم این هم یک برنامه جامع و دراز مدت می خواهد حالا یکی از سؤالاتی که از آقای دکتر فرنام دارم چون در مرکز پژوهش‌ها حضور دارند، به عنوان طرح جامع مسکن هم سالهاست که کار خوبی انجام ندادیم کار نکردیم. همه این موارد باید در طرح جامع مسکن دیده شود که ما چه عدد و رقمی برای تولید مسکن در نظر بگیریم که با واقعیت‌های امروز همخوانی داشته باشد؟ خودمان که نمی‌توانیم عدد تعریف کنیم. اگر بگویم می خواهم رضایتمندی در جامعه ایجاد کنم و سالانه2 میلیون مسکن تولید می‌کنم چرا تولید می‌کنم؟ چون امکاناتش را دارم. مثلا ماشین‌آلات هست، مهندس هست، و ... بنابراین سالانه دو میلیون مسکن تولید می‌کنم، این نوع ادبیات و این نوع گفتمان‌ها ما را به جایی نمی‌رساند. ما باید آن کاری که می‌خواهیم در حوزه مسکن انجام دهیم چه در کلیات چه در جزئیات در همه بخش‌ها متناسب و در تناسب با طرح جامع مسکن انجام دهیم.
طرح جامع مسکن به نظر من یک موضوعی است سالهاست مغفول مانده است. همین طرح جهش مسکن هم چون پشتوانه‌اش طرح‌های کلان نبوده یعنی به طرح جامع مسکن و به سایر طرح‌های بالادستی متکی نبوده این هم نتوانسته در عالم واقع نه اینکه بگوییم نمی‌تواند چون واقعا در طول یک سال و چند ماه گذشته هم عملاً اثبات شد که موفقیتی در صحنه عمل به دست نیاورد.
تسنیم: دلیل این عدم موفقیت موردنظر شما چه بوده است؟
مرتضوی: چون نهضت ملی مسکن به طرح های بالادستی وصل نبود و از آنها تاثیر نگرفت. در واقع بر اساس یک نگاه خیلی خوشبینانه و اینکه ما یک تکلیفی بر اساس قانون اساسی داریم همه مردم را باید صاحب خانه کنیم. درست است چنین چیزی در قانون اساسی نوشته شده ولی شما برای رسیدن به این هدفگذاری که می‌خواهد صورت بگیرد با این التهابات و شرایطی که در کشورمان دچارش هستیم و با این تلاشی که همه دارند می‌کنند برای کنترل نقدینگی و برای مهار نقدینگی، طبیعی است که باید ملاحظه‌تر شده جلو بروید و نمی‌توانید همینجوری تصمیم بگیرید که سالانه یک میلیون واحد تولید کنید بدون اینکه یک الگوی صحیح مالی برای این درنظر بگیرید.
یعنی دو بخش تامین مالی یکی تسهیلات بانکی یکی هم آورده متقاضی و در هر دو مورد هم شما به بن بست برخورد کنید و نهایتاً یک وعده ای بدهید که امکان عملی شدنش نباشد.
پس تبعا امروز ما برای خروج از این بن بست باید به سمت طرح جامع مسکن برویم. طرحی که با توجه به شرایط و نیازهای فعلی که خیلی تغییر کرده نسبت به همان دهه 90 که آقای فرنام اشاره کرد شرایط امروز به شدت متفاوت است. بنابراین با شرایط امروز باید یک بازنگری اساسی داشته باشیم ان‌شاءالله طرح جامع مسکن را هم تهیه کنیم و انتظار داشته باشیم که در طول یک دوره 10 ساله به تدریج شرایط عرضه کند به تدریج شرایط طرف تقاضا متفاوت بشود و ما هم بتوانیم مسکنی را تولید کنیم که متناسب با نیازهای خانوارهای ما باشد. یکی از موضوعات مهم این است که باید در الگوی ساختمان هم حتی تجدید نظر کنیم.
تسنیم: تجدیدنظر در الگوی ساخت از چه منظری؟ متراژ؟
مرتضوی: در دهه 80 الگوی ساخت را تعریف کردیم یعنی حداقل ها را تعریف کردیم گفتیم در تهران 75 متر در شهرستان‌ها 100 متر. الان همین باید تغییر کند. همه قوانین و مقررات و موضوعاتی که در طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها دیده شده باید بر اساس این الگو می‌بود. اگر چه نبود اگر چه من خیلی‌ها را بررسی کردم دیدم حتی با همان الگو هم شکل‌پذیری طرح‌ها متناسب با آن الگو نبوده است.
امروز اگر تصمیم می‌گیریم مثلا حداقل را در تهران کاهش دهیم مثلا آن را 40، 50 متر کنیم و در شهرستان‌ها 70، 80 متر. از آن طرف کیفیت و سطح زندگی را در شهرها بهبود ببخشیم، این هم می‌تواند یکی از ابزارهایی باشد که کمک کند در اینکه قیمت تمام شده و نهایی مسکن کمتر، دسترس‌پذیر‌تر و استطاعت‌پذیرتر شود تولید مسکن.
یک مسئله دیگری هم در این چند ماه اخیر خیلی راجع به آن صحبت زیاد می‌شود بحث مدل توسعه شهرهاست، همانطور که می‌دانید مدل توسعه شهرها، توسعه درونی بود، یعنی آنچه که تصمیم‌گیری شد و ملاحظات طرح های جامع تفصیلی در شهرها بر آن اساس تنظیم شد، بحث این بود که شهرها از درون توسعه پیدا کند. اخیرا می‌بینم خیلی از کارشناسان، دوستان و همکاران صحبت می‌کنند که باید شهرها را توسعه افقی دهیم! و از آن الگوی قبلی باید عبور کنیم و حتی دیدم که بعضی از دوستان عنوان کرده بودند که طرح‌های تفصیلی جامع را همه باید تغییر بدهیم و همه را با الگوی جدید توسعه افقی شهرها تنظیم کنیم.
تسنیم: معضل اصلی در حوزه مسکن اقشار ضعیف متوسط هستند با توجه به مسائل مالی امکان خرید مسکن را ندارند. از آن طرف هم دولت اعلام کرده که برای تامین این اقشار برنامه داریم سالانه مثلا یک میلیون مسکن می‌خواهد بسازد! به نظر می‌رسد مهم‌ترین مسئله تسهیلات را گفتند 30 درصد و فروش اقساط هم اینقدر. این جامعه هدفی که ما می‌خواهیم برایشان مسکن را تولید بکنیم اینها بخش عمده آنها توان پرداخت چنین اقساطی را ندارند حتی خیلی‌ها شاید این آورده اولیه را هم امکان پرداختش را ندارند. اینجا دولت برنامه‌ریزی می‌کند که هزینه تولید مسکن برای جامعه هدف بیاورد پایین. یک بخشی به تامین زمین برمی‌گردد، دولت با این کار بخشی از هزینه‌ها از روی دوش مردم برمی‌دارد. از سوی دیگر دولت در بحث آورده اولیه و تسهیلات هم یک کمکی کند تا این جامعه هدف بتواند واقعی متقاضی واقعی مسکن بشود و مسکن بخرد به پول احتیاج دارد. به نظر می‌رسد مشکل این است که دولت باید پولی را تامین کند. در بحث مسکن مهر هم این مسئله مطرح بود که در بحث تسهیلات سود 10 درصد بشود. از 30 برسد به 10 درصد باید این ما به التفاوت تامین شود. در این صورت چند پرسش مطرح می‌شود؛ اول آن‌که منابع مالی چطور باید تامین بشود؟ روش تامین مالی این موضوع باید چگونه باشد؟ دولت به لحاظ بودجه‌ای فقط می‌تواند حقوق‌ها را بپردازد. الان دولت ماهانه حدود 110 هزار میلیارد تومان حقوق پرداخت می‌کند. این پول از کجا باید تامین شود؟ مهم‌ترین معضل بخش مسکن که بتوانیم بخش تولید مسکن را یک تکانی بدهیم و یک بخشی از تقاضای واقعی را جمع کنیم و بتوانیم قیمت را هم تحت تاثیر قرار بدهیم پول و تامین مالی است! راه حل این چیست و باید چه‌کار کنیم؟
فرنام: در خصوص طرح جامع مسکن کاملا درست می‌گویید. ماده یک قانون جهش تولید مسکن می‌گوید: دولت موظف است نیاز سالانه کشور بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند و مطابق با طرح جامع مسکن یعنی اولین جمله قانون جهش تولید مسکن است. اولین تبصره این قانون هم وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر تا 3 ماه پس از لازم‌الاجرا، یعنی یک سال و خرده‌ای گذشته که طرح جامع ندارد. اتفاقاً به کمیسیون اصل 90 به وزارت راه و شهرسازی و کمیسیون عمران اعلام کردیم چه تکالیفی در ذیل این قانون بوده که هنوز اجرا نشده است.
طرح جامع مسکن خیلی مهم است، ما یک طرح جامع خوبی در سال 85، 86 داشتیم که خیلی مفصل بود یک بازبینی 93 داشتیم و یک بازبینی سال 96. نسخه‌ای که در قانون جهش داریم یک نسخه تک راهبردی است. بازار مسکن برش‌های خیلی زیاد اقتصادی، اجتماعی، جغرافیایی دارد که بر حسب اینها باید شرایط تنظیم‌گری شود.
مرتضوی: یعنی بر مبنای طرح‌های آمایش سرزمینی؟
فرنام: یک بعد آن آمایش سرزمینی است. یک بعد اقتصادی، دهک‌بندی استطاعت خانوار است. یک بعدش اقشار خاص است.چیزی به نام کیمیا در مسکن وجود ندارد که شما یک طرحی را بگذارید روی میز و دیگر همه مشکلات را حل کند. از هر نوعش که بگویید. حل مسئله مسکن به تعداد زیادی از برش‌ها نیاز دارد. راجع به عدد نیاز مسکن که خودش یک بحث بسیار پیچیده‌ای است که اتفاقاً ما که گزارش اول طرح را رد کلیات پیشنهاد کردیم نسخه اول قانون که سال 1399 مطرح شده بود-مرکز پژوهش‌ها به طور رسمی هم چاپ شد- که رد کلیات بود ولی در کمیسیون تغییراتی داده شد که تصویب شد و ما هم همراهی کردیم که بهتر اجرا شود.
یکی از دلایل همین بحث عدد یک میلیون است. برآورد این بود که آن عددی که طرح جامع مستند تهیه شود خیلی درست است تا قبل از آن آنچه که در قبلش است که 800 هزار تا برآورد شده بود در سال ما تقاضا داریم آن 800 هزار تا یک نکته مهمی دارد در قانون جهش تولید مسکن می‌گوید یک میلیون حمایتی! حمایتی یک تعریفی دارد یعنی بنده که فرض کنید 15 میلیون حقوقم است حمایتی نیستم! حمایتی می‌شود آن قسمتی که شما گفتید که استطاعت پرداخت 7 میلیون هشت میلیون را ندارند تسهیلات بیست درصد نمی توانند بدهند ولی در عمل آنها نمی‌توانند با این مکانیزم وارد بشوند می‌دانیم به چه دلایلی.
2 تعریف از نیاز مسکن داریم یک نیاز بالقوه است که کسری موجودی انباشت تقاضا است که شاید بالای یک میلیون به دو میلیون هم برسد ولی موثر نمی‌شود. موثر شده‌اش مهم است یعنی متقاضی و دولت بتوانند این را بیاورند در عرصه بازار مسکن. این را برآورد این است که سرجمع چه ساخت و ساز خصوصی چه حمایتی باید برسد به 800 هزار واحد. این رقم از قله خودش که سال 91 بود که تولید مسکن به 900 هزار واحد رسید.
مرتضوی: در حالت ایده‌آل.
فرنام: ایده آل هم نه چون کسری داشتیم باید به آن عدد (نیاز مسکن) برسیم. این عدد هم یک عدد ثابت و ایستایی نیست بسته به شرایط اقتصادی فرق می‌کند. از قله تولید که 900 هزار واحد را از سال 91 رد کردیم از سال 95 دیگر آمدیم زیر 500 هزار واحد. یعنی یک کاهش مستمر.
سال 1400 هم که من عددش را دارم زیر 500 هزار واحد مسکن در کشور ساخته شده است.سال گذشته نیز فکر می‌کنم همین روی آستانه 500 هزار واحد باشیم.
این 500 هزار واحد باید به 800 هزار واحد افزایش یابد. این متوسط تولید است ممکن است یک سال بیشتر یا یک سال کمتر باشد چون بسته به رشد اقتصادی عدد بالا و پایین می‌رود ولی برنامه مسکن یک بُرش میان مدت است.
تسنیم: یعنی طی 10 سال حداقل 3 میلیون کسری مسکن داریم؟
فرنام: از سال 95 که آمدیم زیر 500 هزار واحد، یک و نیم میلیون اینجا داریم قبلاً هم حدود یک میلیون شد نزدیک به 2.5میلیون کسری مسکن داریم که شاید بیش از این باشد اگر ایده‌آل باشد. ایده‌آل به آن معنا که هر جا خانه ناپایداری است تخریب و نوسازی شود. به تقاضاهای ازدواج پاسخ داده شود. به عبارت دیگر شاخص واحد خانوار در واحد مسکونی همه جا یک شود.
تسنیم: در واقع دولت برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد را بر همین اساس اعلام کرده است.
فرنام: بله، به نظر می‌رسد آن یک میلیونی حمایتی روی آن تنظیم شده است. یعنی روی ایده‌آلی که بتوان همه تقاضای مسکن را پوشش دهیم. البته تقریبا نشدنی است. بخش خصوصی هر سال حدود 400 هزار واحد را ساخته است. دولت باید این 400 هزار واحدی که از 800 هزار واحد (حداقل نیاز سالانه کشور) کم شده را اهرم کند. این 400 هزار تا همان حمایتی و مسکن کم‌درآمدها است. می‌گویند که شکست بازار یا بحث مداخله دولت در بازار مسکن خوب است یا بد آنجایی که مشروعیت پیدا می‌کند که مداخله ناشی از شکست بازار است قیمت‌ها جوری می‌رود که با درآمد فاصله دارد من از بازار اوت می‌شوم. اینجا دولت باید مداخله بکند به نفع این اقشار.
اساسا مداخله در بازار مسکن برای اقشار حمایتی است. تنظیم‌گری بکند این مسکن کم درآمدها را به نتیجه برساند. یک نکته‌ای دارد و آن اینکه مبتنی بر تجربه جهانی باید. اگر بخواهیم منابع مالی موردنیاز همه کم‌درآمدها را تامین کنیم به شدت کار سختی است. چون آورده این اقشار خیلی کم است. اینها اگر می‌توانستند آورده 7، 8 میلیون تومانی بیاورند الان داشتند این کار را می‌کردند. برآوردهای ما این است که چه در مسکن مهر، چه در اقدام ملی و چه در نهضت ملی مسکن اتفاقا سه دهک اول از این طرح مستقیم منتفع نمی شوند. در روستاها بوده تسهیلات 5درصد بوده و استفاده کردند اما پیش فرض بر این است که این طرح برای کم درآمدهاست نه اتفاقا برای قشر متوسط است.
طرف یا مستاجر است یا می‌خواهد ازدواج کند خودش هزینه‌های مسکن و هزینه‌های دیگری دارد.پس اساسا کسی بتواند این پول را بدهد می‌رود داخل دهک‌های متوسط. کسی می‌تواند در مسکن ملی مشارکت بکند که به نظرم حداقل حقوقش دهک 5 و بالاتر است. پس باید برای دهک‌های یک تا 4 فکری کرد. این تجربه جهان این است که به ندرت جایی پیدا می‌شود که پول همه اینها را بتوانند تامین کنند. یک سری اقدامات روی مسکن کم درآمدها می‌کنند.
تسنیم: چه نوع اقداماتی؟ سالهاست که دولت‌ها می گویند برنامه مسکن استیجاری در در دست اقدام دارند،اما در عمل اتفاقی در این زمینه روی نداده است.
فرنام: بخشی از این اقدامات شامل مسکن حمایتی است و بخشی استیجاری. بخشی را ملکی واگذار می‌کنند. بخشی را با همان برش‌هایی که اشاره کردم، تامین می‌کنند. اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران تاکید می‌کند بخش روستایی. در بحث مسکن روستایی خدا را شکر الان در وضع بحرانی که در کلانشهرها داریم، قرار ندارد. نه اینکه در روستا مشکل مسکن نداشته باشیم.
ورود سوداگری به زمین و مسکن 15 درصد روستاهای کشور
تسنیم: در بحث زمین روستاها افزایش قیمتی نداشتیم، سال 99 و 1400 افزایش قیمت زمین در روستاها نداشته‌ایم. از نیمه دوم 1401 تازه یک شیبی را آغاز کرده است.
فرنام: به 10، 15 درصد روستاها خصلت سوداگری وارد می‌شود.
تسنیم: این روستاها در چه مناطقی قرار دارند؟
فرنام: دور و بر تهران و کلانشهرها، مناطق ییلاقی شمال و جاهایی که تقاضای سوداگری و سرمایه‌گذاری می‌رود داخل آن. به جرات می‌گویم در 80 درصد روستاهای ما سوداگری نیست. یعنی قیمت نمی‌تواند از استطاعت من روستایی بالاتر برود. مگر هزینه‌های در ساخت مسکن و شاخص‌های اولیه. در قسمت روستایی یک مقدار بهتر شدیم که باید اقداماتی انجام شود که باقی هم حل شود و هزینه‌های ساخت پایین بیاید.
هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در روستاها نصف هزینه ساخت یک آپارتمان 4 طبقه است.
تسنیم: یعنی چه میزان؟
فرنام: هرچه باشد، نصف آن! هزینه ساخت از 7 میلیون داریم تا 12 میلیون داریم. البته برآوردهای مختلف سال 1401 را هم داشتیم این هم به‌طور دائم عوض می‌شود، اما نسبت مهم است. هزینه یک متر مربع در روستاها که معمولاً یک طبقه را صحبت می‌کنیم به شدت کمتر از شهرهاست.
در بحث کم درآمدها گفتیم قانون اساسی ما گفته مسکن کارگری. در یک تیم فوتبال صدها میلیارد خرج می‌شود اما در مسکن کارگری که وظیفه آنها بوده کاری انجام نداده‌اند. نمی‌گویم فوتبال بد است اما به این هم باید برسیم. اینجاها باید تنظیم‌گری باید صورت بگیرد.
مسکن شهدا، ایثارگران و جانبازان باید در اولویت باشد
می‌توانم 10 ابرشرکت تولیدی را نام ببرم در ایران که اینها پولدار هستند و می‌توانند مسکن کارگری خودشان را تامین کنند. مثل مسکن‌های شرکتی، شما 15 سال در جایی کار می‌کنید و 15 سال مسکن شما را تامین می‌کنند. کاری که شرکت نفت می‌کرد از دهه 70 آن را کنار گذاشت. شرکت‌های پتروشیمی، فولادی‌ها و معدنی‌ها اینهایی که قدرت اقتصادی قوی دارند باید برای کارگر حمایتی، کارگر کم استطاعت با رعایت فرم ج مسکن ساخته شود. یعنی مالک نباشد، خودش وضع اقتصادی طوری نباشد که خودش بتواند در بازار خرید کند. باید برای اینها مشکل مشکن حل شود. یا شهرک‌های صنعتی ما به صورت تعاونی‌هایی می‌توانند بخش مسکن کارگری خود را حل کنند و سرمایه‌گذاری بکنند. دولت هم تسهیلات و طرح جهش را با آنها تجمیع بکند. با برش‌ها شما باید برنامه‌ریزی بکنید که با هر برشی چه سیاستی داشته باشم؟ اینها می‌شود برش‌هایی که بر اساس قانون اساسی گفتم. یک سری از برش‌ها اجتماعی است؛ مثلاً ایثارگران، شهدا و جانبازان حتما در اولویت حل مسکن باشند. در همه جای دنیا بحث کهنه سرباز داریم در جنگ‌ها بوده‌‌اند، در همه جای دنیا بحث مسکن این قشر در اولویت است. پذیرفته شده است یک سری اقشار اجتماعی در اولویت هستند و کسی هم اعتراض نمی‌کند. یک سری اقشار جامعه در بحث تامین مسکن در اولویت قرار دارند بنا بر سیاستگذاری که داریم این برش‌ها اولویت می‌گیرند.
یک سری هم مناطق ما هستند؛ در جاهای مختلف کشور باید سیاستمان متفاوت باشد. اگر من رفتم برای یک پروژه پالایشگاهی در دهلران با دمای 52 درجه کار کردم منطقه مرزی، شما باید از خدایتان باشد که من بروم آنجا سکونت کنم. منطقه مرزی است امنیت است رونق است. در این مناطق اگر تسهیلات صفر درصد هم پرداخت شود، ایرادی ندارد.
یا در سواحل جنوب که در ابلاغیه برنامه هفتم توسعه مورد تاکید رهبر معظم انقلاب گرفته است. ایشان بالای 10 بار در مواضع مختلف بر این موضوع تاکید کردند و مصداق آن باید خودش را نشان دهد.
بر اساس بررسی صورت گرفته در شهر بندرعباس که یک شهر صنعتی حمل و نقلی، اقتصادی و نظامی است، کارگران هیچ کدام نمی‌توانند از طرح‌های مسکن استفاده کنند.
خالص دریافتی 14 میلیون تومانی کارگران عسلویه
تسنیم: به چه دلیلی؟
فرنام: به دلیل شروط این طرح‌ها. یک شرط تاهل است. نصف کارگران مجرد بودند. یکی از شروط سابقه 5 سال سابقه سکونت است. کسی که عسلویه یا بندر عباس می‌آید از جای دیگری آمده است. خوشبختانه طی یکسال اخیر بخشی از این غربال ها اصلاح شده است.اما وقتی می‌گوییم یک تک راهبرد را بالا می‌بریم و نمی‌آییم آن جزئیات را بشکنیم آن تک راهبرد به پایین می‌رسد.
مدیران ارشد عسلویه می‌گویند خالص دریافتی کمترین حقوق کارگر در عسلویه 14 میلیون است و اینها حتما می‌توانند برای مسکن قسط پرداخت کنند. ولی 80 درصد جمعیتی که عسلویه کار می‌کنند کارکنان پروازی هستند. دو هفته دو هفته، سه هفته سه هفته.
این نشان می‌دهد که تمرکز ما روی تک راهبردی بودن و بی‌توجهی به جزئیات، مشکل ساز می‌شود. اینها شدنی است دیگر قرار نیست بانک‌ها تسهیلات پرداخت کنند.
مثلا مناطق جنوبی و مناطق مرزی ما مناطق مهاجرت فرست ما، در تحلیل سوال اول که مطرح شد بازار مسکن را چه می‌بینید؟ یک سری مولفه‌های داخلی است یک سری مولفه خارجی مثل تورم، تورم ارز است. یک مولفه خارجی جدی دیگری که در بحث مسکن داریم بحث‌های آمایشی مهاجرتی است.
ما الان در شهرهایی داریم که ملک نوساز را به شما مترمربعی 10 میلیون می‌دهند.
در 1300 شهر سوداگری مسکن نداریم
تسنیم: کجا؟
فرنام: یاسوج.
مرتضوی: چند ماه قبل از عید وضعیت بازار مسکن یاسوج را بررسی کردیم قیمت مسکن همین حدود است.
فرنام: در خیلی از شهرهای کوچک، 1440 شهر داریم درست است که سهم جمعیتی کلانشهرها خیلی بالاست، اینکه تعریف کلانشهر چیست وارد آن نمی‌شوم ولی به هر حال در 1300 شهر ما در بخش مسکن سوداگری نیست.
شما اگر امکانات اشتغال و خدمات را آنجا توسعه بدهید آن جذابیت‌های رقابت‌پذیرش با تهران کلانشهرها را بالاتر ببرید شدت مستمر موجی که می‌آید سمت تهران، اصفهان، مشهد کرج تبریز و اهواز کم می شود یک بخشی از تقاضای تهران که بدون توقف این موتور تقویت می‌شود و در آن آتش دمیده می‌شود این است که من از جایی ایران بیایم تهران مسکن خریداری کنم، برد کرده‌ام.
اگر انگیزه‌هایی باشد که آنجاها رونق بگیرد پیشنهاد ما این است که فقط جاهایی که سوداگری مسکن وجود دارد مشمول پرداخت مالیات شوند. پیشنهاد افزایش مالیات زمین‌های بایر مسکونی داخل شهرها را داده‌ایم. غیر از تاییدکالانشهرها ما خیلی زیاد داریم زمین بایر، اما از آن طرف مالیات عایدی سرمایه، خانه‌های خالی، خانه های لوکس فقط در 40 شهر کشور که سوداگری دارند اجرا شود.
در کلانشهرها، یک سری شهرهای شمالی، شهرهای ییلاق این برنامه‌ها اجرا شود. به راحتی می‌توان از 1400، 1350 تا شهر را رها کرد، اتفاقا من می‌گویم در همان یاسوج اگر کسی خانه لوکس بسازد، خوب است. چون انباشت سرمایه خدمات و رونق می‌آورد و دیگر مهاجرت انجام نمی‌شود. نمی‌گویم لوکس سازی مسکن کار خوبی است می‌گویم این تمرکز سرمایه در یاسوج منجر به رونق آنجا می‌شود منجر به جذب جمعیت یا کاهش مهاجرت فرستی آنجا می‌شود و این رونق در بقیه پدیده‌هایش شکل می‌گیرد. باید به سراغ بازار سوداگری رفت و خیلی راحت‌تر به نتیجه می‌رسد. یعنی در بحث خانه‌های خالی دیگر با 1400 شهر درگیر نیستیم. حتی در تهران هم می‌تواند هدفگذاری را در مناطق خاصی که تیپولوژی خاص مسکن دارند، انجام داد.
به بحث عدد اشاره کردم که تابعی از رشد اقتصادی و بحث‌های جمعیتی است. همه اینها در بحث طرح جامع مسکن دیده می‌شود و حتما در دستور کار است ولی با تاخیر.
ضمن اینکه چند بند این قانون است که اجرا نشده مثلا یک ماده دیگر بوده که هر 3 ماه یک بار انتشار عمومی وضعیت پیشرفت، این شفافیت کمک می‌کند فردا روزی من نماینده فلان شهر بگویم چرا پیشرفت اینجا 14 درصد است باید 30 درصد می‌بود. وقتی این را نمی‌دهند کمکی نمی‌کند! عدد کل که مشخص است چقدر است؟ یعنی کسانی که در این فیلد کار می‌کنند می‌دانند. اتفاقا اگر اعداد به تفسیر شهر استان و پروژه منتشر شود به نظارت‌ها کمک می‌کند که پروژه‌ها جلو برود. مثلا فلان استان پیشرفت پروژه‌ها 25 درصد است که باید مورد بازخواست قرار بگیرد که چرا بر اساس برنامه پیش نرفته است. اینها را باید رسانه‌ها پیگیری کنند. آمار را محبوس کردیم و نگه داشتیم نتیجتا این تبعات را دارد یعنی هم جلوی تشویق‌های لازم را گرفتیم هم جلوی تنبیه‌‌های لازم که در ماده 17 و 18 است.
سئوال دیگری که مطرح شد مدل توسعه شهرهاست. در این مورد به نظر می‌رسد ما در متراکم کردن شهرها یک مقدار افراط کردیم. ولی صحبت می‌شود توسعه افقی نامحدود دوباره از هر دو طرف داریم می‌افتیم. زمانی که همین قانون جهش تولید مسکن مطرح می‌شد یک ماده‌ای را نوشتم و آنرا در کمیسیون عمران مجلس طرح کردیم تحت این عنوان که مسکن حمایتی مروج آپارتمان‌سازی در شهرهای کوچک و متوسط نباشد.
تسنیم: یعنی چگونه؟ این ماده چه جزئیاتی دارد؟
فرنام: ماده‌اش این بود که در شهرهای زیر 50 هزار نفر و روستاها مسکن حمایتی دو طبقه و کمتر ساخته شود. نمی‌گوییم بخش خصوصی نسازد. بخش خصوصی طبق طرح جامع هر کاری می خواهد کند ولی من دولت بخواهم ترویج بدهم در آنجا بلندمرتبه سازی نکنم بلوک‌های 5، 6 طبقه بسازم.
بر اساس این ماده در شهرهای 50 تا 200 هزار نفر جمعیت ساختمان‌های 3 طبقه، در شهرهای 200 تا 500 هزار جمعیت 4 طبقه.کلانشهرها و شهرهای بالای 500 هزار نفر جمعیت را از این شمول خارج کردیم چون شرایط متفاوت بود. ولی این تایید نشد.
سازمان امور مالیاتی سراغ زمین‌های بایر نمی‌رود
توسعه افقی این نیست که بگوییم خوب است یا بد نیست متناظر با شهر و مکان است که کجا بد است کجا خوب است. نسخه کلانشهرها را با توسعه افقی نمی‌‌توان جواب داد. اما در همان 1300 تا شهری که عرض کردم زیر 100 هزار نفرجمعیت دارند، آنجاها شدنی است البته آنجا هم کلی زمین بایر است اولویت با آنهاست. معنای زمین بایر مسکونی چیست؟ غیر از این است که به عنوان بالاترین رشد عایدی من می خواهم در جیبم نگه دارم. شما تمام بازارها را نگاه کنید زمین بایر مسکونی از همه بالاتر است. قانونش را هم داریم، اما عملکرد نداریم. یا درصدهایش خیلی ضعیف است و سازمان مالیاتی خیلی سراغش نمی‌رود.
از هر واحد زمین‌های بایر سه چهار و 5 واحد در می‌آید. کاربریش هم مسکونی است. این هم تولید را بالا می‌برد و هم برای صندوق مسکن تامین مالی می‌کند. هر چقدر هم نیاز بود الحاق بشود این 1300 تا شهری هم که گفتیم. یک جایی دو طبقه یک جایی هم سه طبقه. گفتند اسم نبرید ولی یک آنالیز دقیق اقتصادی گرفتیم در سال 1401، از یکی از سازندگان بزرگ کشور از نهادهای عمومی غیر دولتی پروژه یک طبقه اجرا شده 1401 پروژه 4 طبقه اجرا شده 1401، هزینه ساخت در 4 طبقه نزدیک به 30 درصد کمتر از یک طبقه بود برخلاف آن چیزی که فکر می‌کنیم که هزینه‌های ساخت در یک طبقه الزاما کمتر است اینگونه نیست.
این مستند است با تمام جزئیات. منتها گفتم در 1300 تا شهر می‌تواند توسعه الگوی افقی باشد منتها مقدم بر آن زمین‌های بایر داخل شهر است. در کلانشهرها و شهرهای بالای 200 هزار نفر
